入居者やテナントが家賃を滞納したまま連絡を絶ち、部屋に荷物だけが残される。大家様・管理会社様にとって、夜逃げは空室の損失と撤去の手間が同時に生じる事態です。
早く次の入居者を募集したいところですが、夜逃げの残置物は、貸主様の判断だけでは処分できません。本記事では、処分できる3つのルートと、夜逃げならではの論点（時効、連帯保証人の同意、倒産したテナント）、撤去の進め方と費用の考え方を順に解説します。残置物全般に共通する法的なリスクは、残置物撤去の完全ガイドにまとめています。
【結論】夜逃げの残置物を処分できる3つのルート
夜逃げの残置物を処分できるのは、①賃借人本人の同意、②明渡訴訟と強制執行、③賃借人が破産している場合の破産管財人との協議、のいずれかを経たときです。時間の経過や契約書の条項だけでは処分できません。
| ルート | 使える場面 | 処分の根拠 | 期間・費用の目安 |
|---|---|---|---|
| ①本人の同意 | 賃借人と連絡がつく | 解約合意書・所有権放棄書 | 比較的短い。手続きの費用はほとんどかからない |
| ②明渡訴訟→強制執行 | 連絡がつかない、同意が得られない | 判決にもとづく強制執行 | 数か月かかることが多い。訴訟費用・予納金・弁護士費用・作業費がかかる |
| ③破産管財人との協議 | 賃借人が破産手続開始決定を受けている | 破産管財人の管理処分権 | 管財人の手続きの進み方による |
もっとも早いのは①ですが、夜逃げでは本人と連絡がつかず、②に進むことも少なくありません。どのルートでも、処分の根拠になる書類がそろってから撤去に入るのが原則です。
夜逃げの残置物を勝手に処分できない理由
残置物を無断で処分すると、損害賠償や刑事責任を問われるおそれがあります。夜逃げの場面では、とくに契約書や保証会社の条項、連帯保証人の同意を根拠に処分してしまうケースに注意が必要です。ここでは、誤解されやすい3つの点を説明します。
夜逃げしても所有権は賃借人に残る
賃借人がいなくなっても、部屋に残された家財の所有権は賃借人にあります。所有権を手放すには、本人がその意思を示す必要があります。
裁判所の手続きによらずに自分の力で権利を実現する「自力救済」は、原則として禁止されています。最高裁判所は、自力救済が例外的に許されるのは、緊急やむを得ない特別の事情がある場合に限るとしています（最高裁昭和40年12月7日判決・民集19巻9号2101頁）。法律の手続きでは権利を守ることが不可能または著しく困難な場合を指し、許されるのも必要な限度までです。
家賃の滞納や連絡が取れないことだけで、この例外に当たると考えるのは難しいでしょう。
契約書の処分条項や「明渡しみなし」条項があっても処分できない
契約書に「退去後に残った物は貸主が処分できる」といった条項があっても、それだけで処分が適法になるわけではありません。法的な手続きによらない処分を違法とした裁判例があります。
家賃保証会社の契約にも注意が必要です。最高裁判所は令和4年12月12日、家賃保証会社の契約書にあった条項を、消費者契約法10条により無効と判断しました（令和3年（受）第987号）。賃料の滞納、連絡不通、相当期間の不使用などの条件を満たせば「明渡しがあったものとみなす」という条項です。保証会社が「明渡し済み」として扱っていても、荷物を処分してよいとは限りません。
なお、店舗・事務所など事業用の賃貸借に消費者契約法は適用されませんが、自力救済が原則禁止である点は同じです。
連帯保証人の「処分してよい」は所有者の同意にならない
連帯保証人は家賃などの支払いを保証する立場で、残置物の所有者ではありません。連帯保証人が処分に同意しても、所有者の同意があったことにはなりません。賃借人との連絡や、未払い家賃・撤去費用の支払いについて相談する相手と考えるのが現実的です。
夜逃げの残置物に時効はある？
「保管しておいて、時効が来たら処分すればよい」と考える方もいらっしゃいますが、これは誤解です。待っていても処分できるようにはならず、その間に貸主様の側の権利が時効にかかっていきます。
残置物の所有権は時効で消えない
民法166条は、債権（1項）と「債権又は所有権以外の財産権」（2項）を、時効で消える権利としています。所有権はどちらにも含まれないため、何年たっても時効で消えることはありません。
民法 第166条第2項
債権又は所有権以外の財産権は、権利を行使することができる時から二十年間行使しないときは、時効によって消滅する。
（出典：e-Gov法令検索『民法』）
貸主が取得時効で所有者になるのは現実的でない
他人の物を「所有の意思」をもって10年または20年占有すると、所有権を取得できる制度があります（民法162条）。しかし、賃借人の荷物が置かれたままの状態で貸主様が自分の物として占有しているといえるかは疑問があり、その間は部屋を貸すこともできません。
待っている間に滞納家賃の時効が進む
反対に、家賃の請求権は時効で消えます。民法166条1項により、債権は、権利を行使できると知った時から5年間、または行使できる時から10年間行使しないと、時効で消えます。
賃貸物件の残置物について「一定期間保管すれば処分してよい」と定めた法律もないため、早めに手続きを始めることが大切です。
夜逃げに気づいてから明渡しまでの流れ
夜逃げが疑われるときの対応を、4つのステップで整理します。撤去業者に作業を依頼できるのは、Step3またはStep4を経て「処分してよい根拠」がそろってからです。
Step1 室内の状況を確認し、記録を残す
まず、本当に夜逃げなのかを確かめます。郵便物がたまっていないか、電気・ガス・水道のメーターが動いているかなどを確認し、日付入りの写真やメモで記録します。
室内で倒れている可能性があるときは、警察に相談して安否確認をおこないます。室内への立入りは、安否確認のために警察官に立ち会ってもらうなど、必要な場合に限ります。その場合も荷物は動かさず、写真で状況を残すだけにとどめます。
Step2 連帯保証人・緊急連絡先・家賃保証会社に連絡する
契約書にある連帯保証人や緊急連絡先に連絡し、賃借人の居場所や連絡手段を確認します。家賃保証会社を利用している場合は早めに連絡しましょう。契約によっては、明渡し訴訟の費用や残置物の撤去費用が保証の対象になっていることがあります。
Step3 本人と連絡がついたら、解約合意書と所有権放棄書を交わす
本人と話ができたら、契約の解約と、残置物の所有権を放棄して貸主の処分に異議を述べないことを、署名と日付のある書面で確認します。本人が引き取りたい物があるかどうかも、このときに確かめます。
書面は、本人の自由な意思で作成してもらうことが前提です。威圧的なやり取りで書かせた書面は、後で効力を争われるおそれがあります。
Step4 連絡がつかないときは、弁護士に相談して明渡訴訟・強制執行へ
本人と連絡がつかない、または同意が得られない場合は、弁護士に相談し、契約の解除と明渡しを求める訴訟を起こします。相手の居場所が分からなくても、「公示送達」という方法で訴訟を進められます（民事訴訟法110条）。
判決を得たら、執行官に強制執行を申し立てます。裁判所の案内では、執行官は原則として申立てから2週間以内に執行を始める日時を決め、明渡しの催告をします。催告で定める引渡しの期限は、原則として催告の日から1か月を経過する日です。
ただし、この期限と、実際に明渡しを実施する日（断行日）は異なります。執行官は引渡しの期限までの間に断行の実施予定日を定め、通常、その前日までに任意に明け渡すよう促します。具体的な日程は、執行官や依頼する弁護士に確認してください。
（出典：裁判所「不動産引渡（明渡）執行」）
強制執行で残置物はどう扱われるか
強制執行では、部屋に残った家財（目的外動産）を執行官が取り除き、賃借人などに引き渡します。引き渡せないときは執行官が売却でき、売却しなかった物は保管されます（民事執行法168条5項・6項）。
断行の当日や、その後1週間未満の日に売却されることもあります（民事執行規則154条の2）。この売却で貸主様が家財を買い受け、その後に処分するという運用もあります。具体的な進め方は、申立てを依頼する弁護士と事前に確認しておきましょう。
倒産・破産したテナント（店舗・事務所）の残置物
店舗や事務所を借りていた会社が倒産し、経営者と連絡がつかなくなることもあります。テナントの場合は、破産の手続きが始まっているかどうかで、話をする相手と進め方が変わります。
まず破産手続開始決定が出ているかを確認する
破産手続開始の決定が出ると、破産管財人の氏名などが官報に公告され、知れている債権者には通知が届きます（破産法32条）。未払いの家賃がある場合は、届いている書類を確認しましょう。
申立て前でも、テナントの代理人弁護士から「受任通知」が届いていれば、その弁護士に明渡しの予定を確認します。
破産管財人がいる場合は、管財人と明渡し・撤去を協議する
破産手続開始の決定があると、テナントの財産を管理・処分する権利は破産管財人に移ります（破産法78条1項）。店舗に残った商品や什器も管財人の管理下に入るため、貸主様が独自に処分することはできません。
賃貸借契約を解除するか続けるかは管財人が選び（破産法53条1項）、貸主様は、相当の期間を定めてどちらにするか答えるよう求めることができます（同条2項）。管財人が動産の売却や撤去を手配したうえで明け渡すケースもあります。
未払い家賃や敷金、原状回復費用の扱いは、管財人や弁護士にご確認ください。破産管財人の側から見た動産の買取・撤去の流れは、破産管財の動産買取・残置物撤去の解説をご覧ください。
破産の申立てがなく、会社ごと連絡がつかない場合
この場合は住居の夜逃げと同じく、会社の同意を得るか、明渡訴訟と強制執行を経て処分します。登記事項証明書で本店所在地や代表者を確認し、そこへの連絡も試みます。
店舗・事務所で特に注意する物
店舗・事務所には、住居にはない種類の物が残ります。撤去の前に、次の物がないかを確認しておきましょう。
- リース・レンタル品（複合機、POSレジ、厨房機器など）：所有者はリース会社などの第三者
- 取引先からの預かり品や委託販売品
- 商品在庫や、腐敗するおそれのある食品
- 顧客名簿など、個人情報を含む書類
第三者の物は、テナントの同意だけでは処分できません。ラベルや契約書の控えから所有者を確かめ、連絡を取ります。オフィスの什器の処分の考え方は、オフィス移転の什器処分の解説も参考になります。
処分できる状態になってからの撤去の進め方
同意書や強制執行などで処分の根拠がそろえば、撤去業者に作業を依頼できる段階です。撤去の前にそろえる書類、仕分けの考え方、廃棄物の契約先を順に説明します。
「処分してよい根拠」と現況の記録をそろえる
撤去を依頼する前に、解約合意書と所有権放棄書、強制執行に関する書類、破産管財人からの依頼の書面など、処分の根拠をそろえます。作業前の室内の写真と主な品目のリストも残しておきましょう。
買取・再使用・廃棄物に仕分け、貴重品は処分しない
残置物は、買取できる物、再使用できる物、廃棄物に分けて扱います。まだ使える家電や家具、店舗の什器などは、買取の対象になることがあります。
現金・貴金属・預金通帳・印鑑・権利証や、個人情報を含む書類が見つかった場合は処分せず、所有者や破産管財人、依頼している弁護士への引渡しを相談してください。金庫や仏壇、家電4品目など、処分に手間のかかる物の扱いは、「撤去に困る残置物」とはで紹介しています。
廃棄物の契約は誰がどの業者と結ぶか
処分の根拠がそろった後に残置物を廃棄する場合、一般廃棄物か産業廃棄物かは、誰が排出するかと物の種類によって決まります。
環境省の通知では、残置物は、一般家庭が排出する場合は一般廃棄物、事業活動を行う者が排出する場合は種類と性状により一般廃棄物または産業廃棄物になるとされています（出典：環境省「建築物の解体時等における残置物の取扱いについて（通知）」平成30年6月22日）。
夜逃げの残置物を貸主様や破産管財人が処分する場合の扱いは、自治体によって考え方が異なることがあります。とくに店舗・事務所の残置物には、廃プラスチック類や金属くず、ガラスくずなど、産業廃棄物に当たる物が多く含まれます。委託契約の前に、物件所在地の市町村（産業廃棄物は都道府県など）の廃棄物担当窓口にご確認ください。
一般廃棄物に当たる物は、市町村の収集か、市町村の一般廃棄物収集運搬許可業者と貸主様とのご契約になります。当社は一般廃棄物の収集運搬の許可を持っていないため、この部分は許可業者とのご契約をご案内しています。
産業廃棄物に当たる物は、排出事業者が収集運搬業者・処分業者とそれぞれ委託契約を結び、マニフェストを交付して処理します。当社は産業廃棄物収集運搬業の許可（埼玉県 許可番号01100248748）を持っており、許可品目に含まれる産業廃棄物の収集運搬を、排出事業者様との委託契約にもとづいてお引き受けできます。マニフェストの仕組みは産業廃棄物マニフェストの解説、排出事業者の責任は排出事業者責任の徹底についての通知の解説をご覧ください。
なお、値の付かない物を「買取」や「引取り」の名目で運ぶことはありません。廃棄物に当たるかどうかの考え方は、廃棄物該当性をご覧ください。
夜逃げの残置物の処分費用と負担する人
夜逃げされた残置物の処分費用は、部屋を片付ける撤去費用だけではありません。訴訟や強制執行を経る場合は、その費用もかかります。それぞれの考え方と、誰に負担を求められるかを整理します。
撤去費用は物量と部屋の状態で決まる
撤去費用は、間取りよりも、残っている物の量と部屋の状態で大きく変わります。間取り別の目安は、残置物撤去の完全ガイドで紹介しています。夜逃げの部屋では、次のような事情で費用が上がることがあります。
- ごみが床一面にたまっている
- 冷蔵庫の食品が腐り、害虫が発生している
- エレベーターがなく、階段で運び出す
- 家電リサイクル法の対象品（エアコン・テレビ・冷蔵庫・洗濯機など）が多い
- 室内で亡くなっていて、特殊清掃が必要になる
特殊清掃については、特殊清掃とはをご覧ください。
明渡訴訟・強制執行にかかる費用
訴訟と強制執行を経る場合は、訴訟の申立手数料、強制執行の予納金、家財の搬出・運搬・保管の作業費、弁護士に依頼する場合は弁護士費用などがかかります。
令和8年5月21日以降に起こす民事訴訟では、申立手数料は原則としてペイジーで納付し、送達のための郵便費用は申立手数料に含まれます。それより前に起こされた訴訟では扱いが異なるため、裁判所にご確認ください。
予納金は裁判所によって異なります。たとえば東京地方裁判所の「予納金額標準表」（令和3年4月1日改定）では、不動産明渡等事件の基本額は65,000円で、債務者1名、物件1個が増すごとに40,000円が加算されます。この額に、作業員の日当や遺留品の運搬・倉庫保管の費用は含まれていません。
（出典：東京地方裁判所「予納金額標準表」）
さいたま地方裁判所など、物件を管轄する裁判所の額は、申立て先の執行官室で確認してください。
費用は誰が負担するか
撤去費用や訴訟費用は、本来は賃借人に請求できるものです。ただ、夜逃げでは回収が難しく、貸主様がいったん負担することも少なくありません。次のものを確認しましょう。
- 敷金：未払いの家賃や原状回復費用などに充てられる
- 連帯保証人：令和2年4月1日以降に結んだ個人の連帯保証は、契約書に定めた極度額（上限額）の範囲内（民法465条の2）
- 家賃保証会社：契約内容によって、撤去費用や訴訟費用が保証される場合がある
なお、裁判で負担者が定められる法律上の「訴訟費用」に、弁護士費用は含まれません。訴訟に勝っても、弁護士費用まで当然に相手に負担させられるわけではない点にご注意ください。
また、残置物の所有権が貸主様に移った後であれば、買取できる物の買取額を撤去費用から差し引いて、ご負担を抑えられる場合があります。
夜逃げ物件の残置物撤去でサンクルがお手伝いできること
株式会社サンクル（埼玉県坂戸市）では、処分の根拠がそろった後の残置物の撤去と、買取できる物の査定をおこなっています。貸主様・管理会社様のご負担を減らせる点は次のとおりです。
- 写真見積もり：室内の写真をお送りいただければお見積もりをお出しするので、現地に立ち会う回数を減らせます。写真には個人情報が映り込まないようご配慮ください
- 買取と撤去費用の差し引き：査定額にご納得いただけない場合は、買取をお断りいただけます。買取の際は、古物営業法にもとづき売主様のご本人確認をさせていただきます
- テナントが破産している場合：破産管財人の先生からのご依頼にも対応しています
対応エリアは、埼玉県を中心に東京都・神奈川県の一部です。サービスの内容は残置物の買取・片付けのご案内、市ごとのご案内は川越市の残置物撤去・坂戸市の残置物撤去をご覧ください。
よくあるご質問
夜逃げの残置物について、疑問に思われやすい点をまとめました。個別の事情で答えが変わることもあるため、判断に迷う場合は弁護士にご相談ください。
Q：夜逃げされた部屋の鍵を交換してもよいですか？
賃借人の承諾なく鍵を交換して部屋に入れなくすることを、違法な自力救済とした裁判例があります。鍵の交換は、弁護士に相談してからにしましょう。
Q：残置物をいったん倉庫に移して保管すれば問題ありませんか？
無断で運び出すこと自体が、賃借人の所有物や占有を侵害する行為になりえます。処分の根拠がそろうまでは、室内から動かさないのが原則です。
Q：明らかにごみと分かる物なら、先に捨ててもよいですか？
価値が低そうに見える物でも、所有権が放棄されたとは限りません。どれがごみかを貸主様が判断して捨てると、後で争いになるおそれがあります。
Q：室内で賃借人が亡くなっていた場合はどうなりますか？
残置物は相続人に引き継がれるため、夜逃げとは進め方が変わります。国土交通省・法務省の「残置物の処理等に関するモデル契約条項」は、主に単身の高齢者（60歳以上）が亡くなった後の手続きを想定した仕組みです。60歳未満の単身者でも、推定相続人がいないなどの事情があれば活用は否定されていませんが、いずれも本人の死亡を前提とするため、夜逃げには使えません。制度の内容は「残置物の処理等に関するモデル契約条項」とはで解説しています。
Q：強制執行のあとに残った物の撤去だけを依頼できますか？
処分の根拠がそろっていれば、撤去だけのご依頼も承ります。お見積もりの際に、根拠になる書類の内容をお聞きします。
まとめ
夜逃げの残置物は、貸主様の判断だけで処分せず、根拠をそろえてから撤去することが大切です。本記事のポイントは次のとおりです。
- 処分できるのは、本人の同意、明渡訴訟と強制執行、破産管財人との協議のいずれかを経たとき
- 契約書の条項、保証会社の「明渡しみなし」、連帯保証人の同意、時間の経過だけでは処分できない
- 所有権は時効で消えず、待っている間に家賃の時効が進む
- テナントの場合は、まず破産の手続きが始まっているかを確認する
- 廃棄物の区分と契約先は、物件所在地の自治体に確認してから委託する
賃貸オーナー様・管理会社様の残置物撤去のご相談は、株式会社サンクルまでお問い合わせください。写真見積もりにも対応しております。
※本記事は令和8年10月時点の法令・公表資料に基づき作成しています。法令改正等により内容が変わる可能性があるため、最新の情報は関係省庁・裁判所・各自治体の公式サイト等でご確認ください。個別の事案については、弁護士などの専門家へのご相談をおすすめします。
