「指定残置物」と「非指定残置物」の違いとは

はじめに

賃貸物件の管理に携わるオーナーさん・管理会社さんにとって、入居者が退去した後や 孤独死 などで亡くなった後に室内に残された荷物（残置物）の扱いは大きな課題です。

残置物を適切に処理できないと、次の入居募集ができないばかりか、誤った対応をすれば相続人との法的トラブルにもなりかねません。

近年、高齢の単身入居者が増える中、この問題への不安から高齢者の入居を断るオーナーも見られます。

本記事では、残置物問題を解決する鍵となる「指定残置物」と「非指定残置物」の違いを中心に、孤独死後の遺品整理や賃貸物件の家財撤去、空き家整理のポイントについて専門家の視点でわかりやすく解説します。

高齢の単身入居者が亡くなった後に残った荷物の処理は、賃貸オーナー・管理会社にとって大きな課題です。

事前に「指定残置物」と「非指定残置物」に仕分ける仕組みを導入することで、万が一の場合の負担を軽減できます。

残置物とは？賃貸物件で残された荷物が抱える問題

「指定残置物」と「非指定残置物」の違いをご説明する前に、まずは「残置物」とは何を指すのか、そしてどのような問題があるのかをご説明したいと思います。

残置物（ざんちぶつ）とは、簡単に言えば賃貸借契約が終了したにも関わらず部屋に残されたままになっている家具・家電・衣類・日用品・ゴミなどのあらゆる物品を指します。

引っ越し時の置き忘れ品はもちろん、特に問題となるのが入居者が亡くなってしまったケースです。

賃貸物件で入居者が孤独死した場合、室内には故人の遺品や生活用品がそのまま残ります。

本来、それらの品物の所有権は亡くなった入居者やその相続人にあります。

そのため、オーナーや管理会社が勝手に処分すると法的トラブルになる可能性があります。

相続人の連絡先が分からなかったり連絡が取れなかったりすると、賃貸借契約の解約手続きもスムーズに進みません。

残置物が片付かない限り部屋の明け渡しが完了せず、次の入居者募集が遅れることで賃料収入が途絶えてしまうリスクもあります。

こうした残置物を巡る問題は近年「残置物リスク」とも呼ばれ、超高齢社会における賃貸経営の避けられないリスクの一つとして認識されています。

実際、賃貸オーナーや管理会社からは次のような不安の声が挙がっています：

• 契約解除手続きが煩雑になる（入居者死亡後に賃貸借契約をどう終わらせるかが難しい）
• 相続人の特定や連絡に時間と手間がかかる
• 残置物をオーナー側で自由に処分できない
• 手続き完了まで空室が続き家賃収入が滞る可能性がある

このような事情から、高齢の単身者の入居を躊躇する貸主も少なくありません。

では、残置物問題を円滑に解決するにはどうすればよいのでしょうか？　

ポイントとなるのが残置物を「指定」と「非指定」に分けておくという発想です。

「指定残置物」と「非指定残置物」の違い

残置物問題への新たな対策として注目されているのが、あらかじめ残置物を「指定残置物」と「非指定残置物」の二種類に分類しておく方法です。

これは国土交通省・法務省が策定した「残置物の処理等に関するモデル契約条項」で導入された考え方で、生前に入居者本人が「自分が亡くなった後も残しておきたい品物」を指定しておく仕組みになっています。（※「残置物の処理等に関するモデル契約条項」に関しましては『「残置物の処理等に関するモデル契約条項」とは』のページで詳しくご説明していますので、ご参照下さい。）

「指定残置物」とは

指定残置物（していざんちぶつ）とは、入居者が「これは捨てないでほしい」「特定の人に渡してほしい」と生前に明確に指定した物品のことです。

例えば、形見分けとして親族に残したい写真アルバムや貴金属、親しい友人に譲りたいと希望していた記念品などが該当します。

入居者が遺言で相続させると明記した品や、賃借人以外の第三者が所有する物（借り物や預かり物）も「捨てないで残すべきもの」として指定残置物になりえます。

「非指定残置物」とは

非指定残置物（ひしていざんちぶつ）とは、入居者が指定残置物としてリストアップしなかったそれ以外の全ての残置物を指します。

家具・家電・衣類・日用品・食品・雑貨類など大半の生活用品はこちらに分類されます。

要するに、「特に残す必要があると指定されなかった物はすべて非指定残置物」ということです。

非指定残置物については、後述するように原則として最終的に処分（廃棄）することが前提となりますが、現金や貴金属、美術品など換金価値のある物品が含まれる場合には売却（換価）してその代金を相続人に返還することが望ましいとされています。

上記のように、生前に入居者自身が「残すべき物」と「そうでない物」を区別しておくことで、万が一の際に残置物をどう扱うかの方針が明確になります。

指定残置物は入居者が残した「送付先リスト」に従って、しかるべき相手に発送・引き渡しされます。

一方、非指定残置物は、委任者（入居者）の死亡から一定期間（例：3か月）を経過し、かつ賃貸借契約が終了した後に、受任者が廃棄・換価等の処理に着手できるのが基本です（起算点は死亡時）。

例えば家具や衣類は廃棄し、商品券や美術品は売却して処理費用の補填に充てるといった対応が想定されています。

なお、室内で見つかった現金は指定残置物・非指定残置物のどちらにも分類せず、換価で得た金銭と合わせて、事務終了後に相続人へ返還する整理が想定されています（相続人不明の場合は供託等）。

以下に指定残置物と非指定残置物の比較をまとめます。

分類	指定残置物	非指定残置物
定義	入居者が生前に「廃棄しないでほしい」「特定の人に渡してほしい」と指定した物品	入居者が指定しなかった残置物すべて（指定残置物に含まれない全ての残置物）
具体例	遺言や申出で残すよう示された形見品、特定の親族や友人に譲りたいと希望した品物、第三者の所有物など	家具、家電、衣類、日用品、食品、ごみ等の生活用品全般。入居者が特に指定しなかった金券・貴金属・美術品等の価値ある物も含む
処理方法	入居者死亡後、受任者がリスト記載の宛先へ発送・引き渡し。指定先への送付が困難な場合は換価処分や一時保管等で対応	賃貸借契約終了から一定期間（目安3か月）経過後に受任者・オーナー側で廃棄処分。衛生上問題ある物（生鮮食品等）は即時廃棄可、高価な品は売却して処分費用に充当し、売却益や残された現金は相続人に返還（相続人不明時は供託）

指定残置物リストには、品名・保管場所・所有者（入居者本人か第三者か）および送付先（受取人の氏名・住所・連絡先）などを具体的に記載します。

場合によっては各品物に分かりやすいシールを貼付したり、指定品をまとめて箱や金庫に保管しておきリスト化する方法も推奨されています。

入居者がリストを作成した後に持ち物が増減した場合は適宜リスト内容を更新する必要があり、管理会社や支援者が定期的にリストの見直しを促すことも重要です。

孤独死後の遺品整理と残置物処理の課題

高齢単身者が賃貸物件で亡くなった場合、従来は契約解除や残置物処理の手続きが法的に難航しがちでした。

賃貸借契約は入居者が死亡しても直ちに終了とはならず、相続人との間で契約関係を整理する必要があります。

また室内の残置物も相続財産の一部となるため、勝手に処分できず厳密な対応が求められました。

相続人がすぐ見つからない場合や、誰も引き取り手がいない場合には、賃貸人側（オーナー）は長期間部屋を空けたまま待たされるケースもあったのです。

こうしたリスクがあるため、賃貸オーナーの中には高齢の単身希望者の入居を渋る人も少なくありません。

実際、「もし入居中に孤独死されたら、残った荷物の処理や契約手続きで大変な負担になるのでは」という不安は、高齢者の住宅確保を難しくする一因にもなっていました。

社会全体で高齢者の賃貸ニーズが高まる一方、このような理由で入居を断られるのは大きな課題です。

そこで、国土交通省と法務省は2021年6月、単身高齢者の賃貸入居を促進し貸主側の不安を軽減することを目的に「残置物の処理等に関するモデル契約条項」を共同で策定しました。※「残置物の処理等に関するモデル契約条項」に関しましては『「残置物の処理等に関するモデル契約条項」とは』のページで詳しくご説明していますので、ご参照下さい。）

このモデル契約条項は法律上の義務ではなく任意の制度ですが、合理的な取り決めによって入居中の「万が一」に備える画期的な仕組みとして注目されています。

モデル契約条項のポイントは、入居時にあらかじめ「入居者が死亡した場合に備えた契約」を結んでおくことです。具体的には、入居者（賃借人）と受任者が生前に死後事務委任契約を締結し、入居者が亡くなった際には受任者が賃貸借契約の解除手続きおよび残置物の整理・処分を代理で行えるようにしておきます。

この契約において入居者は、自分の家財を先述した指定残置物と非指定残置物に仕分けし、その処理方法（残すもの・処分するもの）を明示しておきます。

一方、受任者は入居者の死亡時にその意思に従って残置物を適切に整理し、部屋の明け渡しまで責任をもって対処する役割を担います。

モデル契約条項の利用対象は「入居時点で60歳以上の単身高齢者」で、身近に保証人や身元引受人がいないケースなどが想定されています。

要件に該当しない場合は無理に適用できず、対象外の入居者に導入すると消費者契約法違反となる恐れもあるため注意が必要です。

基本的には高齢単身の入居希望者と貸主双方の合意がある場合に任意で導入する仕組みであり、「ぜひ使いたい」という希望があっても条件を満たさなければ利用できません。

受任者（代理人）には様々な人や団体を指定できます。

従来は入居者の推定相続人（例えばご親族）が務めるケースが一般的でしたが、モデル契約条項では居住支援法人（住宅確保要配慮者の支援を行うNPO等）や不動産管理会社も受任者として選任可能です。

これにより、身寄りがない・相続人と疎遠といった場合でも信頼できる第三者機関が手続きを代行でき、オーナー側の負担を大きく軽減できます。

ただし賃貸人（オーナー）を受任者とすることは、利害対立の可能性があるため避けるべきで、条項設計や事情によっては無効となる可能性もあるとされています。（利害関係の明確化とトラブル防止の観点から、自分の物件の残置物処理を自分で行うことは避ける仕組みとなっています）。

受任者を誰にするかは入居者と話し合いのうえ決め、賃貸借契約とは別に委任契約書を取り交わします。

その内容（受任者の氏名・連絡先等）は賃貸借契約書にも盛り込まれ、もし受任者が途中で変更になった場合は入居者から貸主へ通知する取り決めになっています。

これにより、契約期間中も受任者情報を常に最新に保つことが可能です。

モデル契約条項に基づく残置物処理の流れ

では、実際にモデル契約条項を導入するとどのように手続きが進むのでしょうか。

一般的な残置物処理の流れをステップごとに見てみましょう。

１．契約締結と準備

入居者（委任者）と受任者との間で残置物の処理等に関する委任契約を結びます。

賃貸借契約書には「入居者死亡時には受任者が契約解除と残置物処理を行う」旨の条項を組み込みます。

入居者は自分の持ち物を指定残置物リストにまとめ、何を残したいか・処理してほしいかを明確にしておきます（必要に応じて品物へのシール貼付など）。

２．入居者の死亡・受任者への通知

入居者が亡くなったことを確認したら、賃貸人（オーナー・管理会社）は速やかに受任者へ連絡します。

同時に、賃貸借契約の解除手続きを受任者と協力して進めます。

受任者はあらかじめ指定された死亡時通知先（親族など入居者が生前届け出ていた連絡先）にも、入居者の逝去と自分が事務処理を行う旨を通知します。

３．残置物の仕分け・指定品の送付

受任者はオーナー立ち会いのもと室内に立ち入り、残置物の状況を確認・記録します。

そして入居者が作成した「残してほしい物リスト」（指定残置物リスト）に基づき、残置物を指定品と非指定品に仕分けします。

指定残置物についてはリスト記載の送付先（家族・知人等）へ梱包・発送します。

受取人が近隣にいる場合は直接手渡しや引き取りをお願いすることもあります。

もし送付先と連絡がつかなかったり受取拒否をされた場合には、品物を一時保管した上で換価処分や供託等で適切に対処します。

４．非指定残置物の処分・清算

非指定残置物については、契約解除日から概ね3ヶ月が経過した時点で受任者またはオーナー側にて廃棄処分します。

ただし、生ゴミや腐敗しやすい食品類など衛生上放置できない物は即時に廃棄し、貴金属・骨董品など明らかに高価値の物品は売却（換価）してその売却益を処理費用に充当します。

残置物の処理にかかった費用（作業代・運搬処分費等）は原則、故人の相続財産から負担することになります。

具体的には相続人に請求し、相続人がいない・不明の場合にはオーナーが一旦立て替えて敷金と相殺したり、先ほど売却した物品の代金を充てたりといった方法で清算します。

その上でなお余剰金がある場合や現金そのものが残置物として発見された場合は、その合計額を相続人に返還します（相続人が見当たらない場合は法務局への供託により安全に保全します）。

すべての残置物が片付いたら受任者とオーナーで室内の最終確認を行い、必要なら清掃も施して部屋の明け渡し完了となります。

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このようにモデル契約条項を活用すれば、入居者死亡後の残置物対応を事前の取り決め通りに進めることができます。

相続人や関係者との調整に時間を費やすことなく、比較的短期間で室内を整理して次の入居者募集を開始できる点はオーナー側の大きなメリットです。

実際、国土交通省は「空室期間の短縮」「残置物処理の簡便化」「心理的負担の軽減」といった利点を挙げ、貸主にモデル契約条項の積極的な導入を促しています。

非指定残置物を処分するときの注意点

モデル契約条項によって受任者の手で非指定残置物を処分できるとはいえ、その処分方法には注意すべき点があります。

特に法律上・実務上の留意点として次の事項を押さえておきましょう。

処分のタイミング

前述した通り、非指定残置物を廃棄できるのは契約終了から原則3ヶ月後以降です。

この期間は相続人からの問い合わせや申出を受け付けるいわば「猶予期間」として設定されています（モデル契約条項では処分までの期間は実情に応じて合意で定めますが、趣旨（紛争予防）に照らし、3か月を下回る期間設定は避けるべきとされています。）。

ただし衛生上急を要する物（腐敗した食品や害虫が発生しているゴミなど）はこの限りではなくすぐに廃棄可能です。

処分前には必ず室内の残置物の写真やリストを作成して記録を残しておくことも大切です。

後日相続人から問い合わせがあった際に説明できるよう、何をいつ処分したか証拠を保管しておきましょう。

残置物処理の費用負担

残置物の整理・処分にかかる費用（作業代、人件費、清掃費、廃棄物処理費など）は、本来故人の財産から支出されるべきものです。

モデル契約条項では相続人に費用を請求できる旨が明記されており、受任者は処理後に費用精算を行います。

相続人と連絡がつかない場合などは、賃貸人（オーナー）が立替えて敷金から充当することや、残置物を換価処分して得た売却益を充てることも想定されています。

例えば敷金が10万円残っていて処分費用が15万円かかった場合、敷金から10万円を差し引き、不足分5万円を相続人（もしくは最終的には貸主側負担）で賄うといった形です。

また昨今では、孤独死発生時の特殊清掃費用や残置物撤去費用を一定額まで補償してくれる保険・保証サービスも登場しています。

賃貸保証会社のプランに付帯している場合もあるので、高齢者と契約する際にはこうしたサービスの利用を検討すると良いでしょう。

いずれにせよ、費用負担の考え方を事前に入居者と受任者で共有し合意しておくことが重要です。

不用品処理の法律遵守

室内から搬出した残置物（家庭系一般廃棄物に当たるもの）を業者に回収・運搬・処分として依頼する場合、その業者は市区町村の一般廃棄物処理業の許可を受けている（または自治体の委託を受けている）必要があります。

またエアコン・テレビ・冷蔵庫／冷凍庫・洗濯機／衣類乾燥機など家電リサイクル法対象品目は適切なリサイクル処理、消火器は消火器リサイクル推進センター等が案内する回収窓口（特定窓口・指定引取場所）や自治体の指示に従って処分、塗料・薬品類は産業廃棄物として専門処理が必要になる場合もあります。

もし無許可の不用品回収業者などに依頼してしまうと、業者側が廃棄物処理法違反となったり、不法投棄等のトラブルに発展する恐れがあります。

専門業者であればこうした分別処理にも精通しています。

不用品の量が多い場合や遺品整理を兼ねる場合は、無理に自力で行わず残置物処理のプロに相談することをおすすめします。

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残置物の処理には法令順守や費用精算など専門的な知識が求められます。

許可業者への依頼や事前準備を徹底することで、賃貸オーナー・管理会社の皆様も安心して次の対応に進むことができます。

以上のように、非指定残置物の処分は所定の手続きと配慮をもって行う必要があります。

しかしその手順が明確になっていれば、オーナーにとって大きな不安材料だった「残された荷物の処理」も決して乗り越えられない問題ではありません。

むしろモデル契約条項を導入しておけば、費用負担や手順があらかじめ取り決められているため、関係者間の争いを防ぎつつスムーズに対応できます。

適切に残置物を処理できれば、結果として空室期間の短縮にもつながり、次の入居者をいち早く迎えることができるでしょう。

まとめ

高齢化と単身世帯の増加に伴い、賃貸物件で入居者が亡くなった後に大量の荷物が残されるケースは今後も増えていくと予想されます。

しかし、「指定残置物」「非指定残置物」という考え方を取り入れたモデル契約条項を活用すれば、このような事態にも備えと対応の道筋を付けておくことができます。

重要なのは、入居者と貸主の間で事前によく話し合いを行うことです。

入居者側は「自分の死後に残しておきたい物」を整理してリスト化し、貸主・管理会社側は万が一のときに備えて適切な受任者を選定しておく必要があります。

モデル契約条項は義務ではありませんが、導入しておくことで残置物処理に関するトラブル予防や手続き円滑化に大いに役立ちます。

残置物処理を巡るルールを明確に定めておけば、オーナーにとっては心理的な安心感が高まり、高齢者の入居受け入れへのハードルも下がるでしょう。

実際、本制度の普及によって「万が一の備えがあるなら高齢の方でも安心して貸せる」という貸主が増えることが期待されています。

賃貸経営のリスクヘッジとして、ぜひ前向きに検討してみてください。