「残置物の処理等に関するモデル契約条項」とは

はじめに

近年、賃貸物件オーナーの間で「単身高齢の入居者が亡くなった場合の対応」に不安を感じるケースが増えています。

とくに賃借人が亡くなった後の契約解除手続きや残置物（部屋に残された家財）の処理は、法的な手続きや相続人への対応が複雑になりがちです。

こうした不安から、高齢者の入居申込みを断るオーナーも少なくありません。

国土交通省資料で紹介されている民間調査（R65のインターネット調査）では、65歳を超えてから賃貸住宅の部屋探しをした経験がある人（回答500人）のうち、27%が「年齢を理由とした入居拒否」を経験し、そのうち55%が複数回断られたと回答しています。（参考：国土交通省住宅局資料『住宅確保要配慮者に対する賃貸住宅の供給の促進に関する法律（住宅セーフティネット法）等の一部を改正する法律等について』）

国土交通省調査（入居制限を行う賃貸住宅管理業者等へのアンケート）では、高齢者の入居制限理由として「居室内での死亡事故等への不安」が90.9%とされています。

こうした背景を受けて、国土交通省と法務省は2021年6月に「残置物の処理等に関するモデル契約条項」を策定しました。

これは、単身高齢者の万一の際に契約の終了や残置物処理を円滑に進めるための契約のひな型です。

法律で使用が義務づけられたものではなく、あくまで任意の契約補助ツールですが、活用することで高齢者入居時のリスクに合理的に備えることができます。

本記事では、このモデル契約条項の内容やメリット、導入方法についてわかりやすくご説明したいと思います。

モデル契約条項が作られた背景と目的

少子高齢化の進行により単身高齢者の賃貸需要は高まっていますが、現場では依然として高齢者入居を敬遠する傾向があります。

前述のとおり、オーナー側の不安要因には次のようなものがあります。

• 契約解除が煩雑：入居者が亡くなると賃貸借契約を誰がどうやって終了させるか不明瞭で、手続きが複雑。相続人の所在確認や同意取得に時間と手間がかかる恐れがあります。
• 残置物の処理が困難：亡くなった方の家財道具をオーナー判断で自由に処分できず、勝手に廃棄すると法的トラブルになりかねません。相続人が現れない場合は、家庭裁判所で相続財産管理人を選任し処理許可を得る必要があり、その手続きに約1年かかるケースもあります。オーナー自身が亡くなった入居者の荷物整理や親族探しを行うプレッシャーは大きく、精神的な負担となります。
• 空室期間が長期化：契約解除や残置物処理の手続きが完了するまで次の入居者募集ができず、その間の家賃収入が途絶えてしまいます。

こうした課題を解消し、高齢者でも安心して賃貸住宅を借りられる環境を整えることがモデル契約条項策定の目的です。

モデル契約条項を導入すれば、万一入居者が亡くなった場合でも契約関係や残置物の扱いをスムーズに処理でき、オーナーの不安感が大幅に軽減されます。

その結果、高齢者の入居拒否に対する心理的ハードルが下がり、賃貸住宅への円滑な入居促進が期待されています。

残置物の処理等に関するモデル契約条項とは？

「残置物の処理等に関するモデル契約条項」とは、賃貸借契約の締結にあたり賃借人（入居者）と受任者（代理人）との間で結んでおく特約のひな型です。

単身の高齢入居者が死亡した場合に、受任者が代理人として①賃貸借契約の解除および②残置物の整理・処分を行えるよう事前に取り決めておくものです。

これにより、賃借人死亡後の契約処理や残置物処理に関するリスク（残置物リスク）を軽減し、オーナーの不安を払拭することが目的とされています。

ポイントは、このモデル条項自体が新たな法律ではなく、あくまで契約上の取り決めであることです。

そのため、賃貸人と賃借人の合意によって契約書に盛り込む形で導入します。

利用は任意ですが、国も積極的な活用を推奨しており、導入によるトラブル防止効果が期待されています。

対象となるケースは主に60歳以上の単身高齢者が賃貸住宅を借りる場合です。

このモデル契約条項は、高齢者入居時のオーナー不安解消を目的として策定された経緯から、基本的にはこうしたケースでの利用を想定しています。

60歳未満でも身寄りがなく緊急連絡先が確保できないような場合には活用を否定しないとされていますが、残置物リスクが低い入居者に一律で適用すると民法や消費者契約法上無効となる可能性があるため注意が必要です。

要は、「必要な場合にのみ活用すべき契約」という位置づけです。

なお、モデル契約条項の導入は義務ではないため、オーナーが希望しない・状況的に不要な場合は無理に盛り込む必要はありません。

反対に、身寄りのない高齢者から申込みがあった際には「この契約を導入すれば万一の時も安心です」と提案することで、お互いに安心して賃貸契約を結べるメリットがあります。

モデル契約条項の内容と仕組み

モデル契約条項は、2つの委任契約と賃貸借契約の特約で構成されています。

具体的に誰が何を行う契約なのかを整理すると、次の3種類に分けられます。

解除関係事務委任契約

解除関係事務委任契約は、賃借人（委任者）が受任者に、賃借人の代理として賃貸借契約の解除手続を行ってもらうための契約です。

受任者は、賃借人の死亡が確認された後、賃貸人に対して解除の通知等を行います。

賃借人（委任者）はあらかじめ信頼できる人物を受任者に指定し、万一の際にその人がオーナーに代わって契約を終了させます。

受任者には賃借人の推定相続人（親族）を指定することが多いですが、親族がいない場合は第三者機関（例えば物件の管理会社や居住支援法人など）を指定することも可能です。

賃貸人本人は利害関係があるため受任者にはなれません。

管理会社等が受任者となること自体は直ちに否定されませんが、利害関係が生じ得るため慎重な運用が必要です。

特に、管理会社が転貸人として賃貸人の立場に立つ場合は受任者とすることを避けるべきとされています。

残置物関係事務委託契約

賃貸借契約終了後、受任者が残置物の整理・処分・指定先への送付を行える契約です。

解除後の部屋に残った家具や荷物を処理する役割で、こちらも管理会社や福祉団体等を受任者に指定することができます。

受任者は廃棄物の適正処理や相続財産の扱いに関する知識・体制が求められるため、事前に準備が必要です。

最近は、残置物処理や特殊清掃を専門とする業者と連携する事例もみられます。

賃貸借契約の特約条項

上記2つの委任契約を前提として、賃貸借契約書に「入居者死亡時には受任者が契約解除と残置物処理を行う」旨の特約を盛り込みます。

具体的な文例は国土交通省の公式サイトからダウンロード可能な書式が提供されています。

この特約を入れておくことで、オーナーと入居者双方がその取り決めを認識した契約となり、万一の際にスムーズに対応しやすくなります。

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上記のように「解除契約」「残置物処理契約」「賃貸借契約特約」の3本柱で成り立っているのがモデル契約条項です。

国土交通省のサイトでは、これらを一括して取り交わすための契約書ひな型が公開されています。

例えば、受任者が同一人物の場合は解除と残置物処理を1通の契約書でまとめる書式、受任者が別々の場合は2通に分けた書式、さらにそれらを前提とした賃貸借契約の特約例など、利用シーンに応じたフォーマットが用意されています。

オーナーや管理会社はこれら公式フォーマットを参考に、自社の契約書へ追記・調整する形で導入を進めることができます。

モデル契約条項の有無による対応の違い

では、モデル契約条項を導入すると具体的に何がどう改善されるのでしょうか。

従来の対応とモデル契約条項を導入した場合の対応を比べながら見てみましょう。

項目	モデル契約条項なしの場合	モデル契約条項を導入した場合
賃貸借契約の終了手続き	入居者死亡後、相続人を探して契約終了手続きを進める必要があります。 相続人が不明・連絡不能な場合、家庭裁判所で相続財産清算人（民法952条）の選任申立て等、法的手続きを経る必要が生じることがあります（※事案により手続や所要期間は異なります）。 このため手続き完了までに長期間を要するおそれがあります。	受任者（代理人）が契約解除手続きを代行できるため、入居者死亡の事実が確認され次第、速やかに賃貸借契約を終了できます。 相続人の所在不明や意見の食い違いによる解除遅延を防ぎ、オーナーの負担を軽減できます。
残置物（遺品）の処理	オーナーの判断で勝手に処分することはできず、相続人や裁判所の許可が下りるまで室内に保管せざるを得ません。 法的手続きを踏む場合は処理完了まで約1年かかるケースもあります。 その間、荷物の保管・管理コストや部屋の衛生維持費用なども発生します。	モデル契約条項では、紛争防止の観点から、死亡後一定期間（例：3か月）が経過し、かつ賃貸借契約が終了した後に、受任者が残置物処理に着手する想定が示されています（※期間は契約で定めます）。 契約時に取り決めた「残してほしい物リスト」に従って、受任者が残置物を仕分けし、指定された品は所定の送付先へ発送、不用品は廃棄または売却処分します。 室内に残されていた現金や、残置物を換価して得た金銭は、原則として相続人等へ返還します。 相続人の存否・所在が不明で返還できない場合には、金銭を供託する取扱いが想定されています。 重要書類や高価品は、指定残置物としての指定や引渡し先の指定など、事前の取り決めが重要です。
空室期間と家賃損失	手続きが完了するまで次の入居者募集ができず、空室のまま長期間経過するリスクがあります。 その間の家賃収入は途絶え、オーナーにとって経済的損失となります。	契約解除と残置物処理が迅速に進むため、従来より早く原状回復と次の入居募集が可能になります。 結果として空室期間の短縮が期待でき、家賃収入の途絶期間も抑えられます。
オーナーの労力・負担	相続人探しや残置物の管理・処分業者手配など、オーナーまたは管理会社が主体的に対応せざるを得ません。 法的手続きや遺品整理に不慣れな場合、精神的・時間的負担は大きくなります。	受任者（代理人）が専門的な知識を活かして手続きを代行するため、オーナー自身が直接対応する必要がほとんどありません。 処理費用の負担についても契約時に取り決めておけるため、想定外の出費や手間を大幅に減らせます。 場合によっては家賃保証会社の保険等で原状回復費用・残置物処理費用がカバーされるケースもあり、経済的な負担も軽減されます。

このように、モデル契約条項を導入しておけば「契約解除」「残置物処理」「再募集」の各ステップがスムーズに進み、時間や費用のロスを最小限に抑えることができます。

結果として、オーナーにとっては空室リスクの低減・法的トラブル回避・心理的負担の軽減といったメリットが得られます。

借り手である高齢者側も、自分の死後の手続きを事前に決めておけるため安心して物件を借りることができ、万一の際に迷惑をかけにくくなるという利点があります。

モデル契約条項を導入する方法とポイント

では、実際に賃貸物件でモデル契約条項を活用するにはどうすればよいのでしょうか。

新規の入居募集時と、既存入居者への導入ケースに分けてポイントを説明します。

新規契約時に導入する場合

入居申込みの段階で説明

単身高齢の方から申込みがあったら、契約前にモデル契約条項の趣旨を丁寧に説明しましょう。

「万一のことがあってもご本人の希望に沿って荷物を整理できますし、オーナー様側でもスムーズに対応できます」といった形で伝えると理解が得やすいです。

入居条件としてモデル契約条項の締結を求めることは一律に否定されませんが、借主が内容を十分に理解し、納得した上で同意することが大前提です。

必要性が低いケースに一律適用すると無効リスクも指摘されているため、対象者・状況を踏まえて慎重に運用します。

受任者を選定する

入居者本人に受任者（代理人）となる人を決めてもらいます。

基本は親族（推定相続人）ですが、「身寄りがない」「親族に頼みにくい」という場合も少なくありません。

その際は、不動産会社・管理会社が受任者候補を紹介する支援を行うことも有効です。

例えば、地域の居住支援法人（住宅確保要配慮者の入居支援を行うNPO等）や福祉団体、信頼できる管理会社などをオーナー側でリストアップしておき、「必要であればこういった団体をご紹介できます」と提案すると入居希望者も安心しやすくなります。

受任者候補が見つかったら、入居者との間で引き受け可否を調整しましょう。

委任契約と特約の締結

受任者が決まったら、国交省が公表しているモデル契約条項の書式を活用し、解除関係事務委任契約および残置物関係事務委託契約を賃借人（入居者）と受任者との間で締結します。

書式にはそれぞれ詳細な条文と解説が付されているので、自社の事情に合わせて必要に応じ修正しつつ利用できます。

契約書は2部作成し、委任者・受任者が署名捺印して各自保管します。

加えて、賃貸借契約書には上記委任契約を結んだことを踏まえた特約条項を盛り込みます。

「賃借人が死亡した場合には、賃借人と第三者との間で締結した別紙○○の定めに従い、受任者が本契約の解除および残置動産の処理を行うものとする」等の文言で明文化します（※具体例は公式の記載例を参照）。

２つの委任契約を同一の受任者と締結する場合の契約書式

[1] 解除関係事務委任契約と残置物関係事務委託契約を同一の受任者との間で締結する１通の契約書式　[PDF形式] 

２つの委任契約をそれぞれ別の受任者と締結する場合の契約書式

[2] 解除関係事務委任契約に関する契約書式　[PDF形式]
[3] 残置物関係事務委託契約に関する契約書式　[PDF形式]

国土交通省ホームページ『「残置物の処理等に関するモデル契約条項」使いやすい契約書式』

こうすることで、賃貸人・賃借人双方がモデル契約条項の内容を契約書上確認した状態となります。

関連サービスへの加入検討（任意）

必要に応じて、見守りサービスや家賃保証会社の孤独死対応オプションなどの付帯サービス加入も検討しましょう。

モデル契約条項自体には見守り（安否確認）機能や費用補償機能はありませんが、これらのサービスを組み合わせることで、より万全な対策が可能です。

例えば、見守りサービスで入居者の異変を早期発見し、保証会社の保険で原状回復費用・残置物処理費用をカバーできれば、オーナーの実務負担と経済負担は軽減できる場合がある。

既存の入居者に適用する場合

現在すでに単身高齢者が入居中の場合でも、条件に当てはまればモデル契約条項を後から導入することは可能です。

例えば「身寄りがなく保証人もいない80歳の入居者」がいるようなケースでは、オーナーから提案してみる価値があります。

手順は基本的に新規契約時と同じですが、以下の点に留意してください。

借主への丁寧な説明と合意取得

既存入居者に対して新たに契約条項を追加する場合、必ず本人の合意を得る必要があります。

一方的に契約内容を変更することはできませんので、更新のタイミングなどを利用して「安心のためにこういう契約を追加しませんか？」と提案し、同意をもらった上で進めましょう。

契約書の変更手続き

借主が同意したら、先述の委任契約2種を入居者と受任者との間で締結し、既存の賃貸借契約に特約条項を追加するための合意書を取り交わします。

賃貸借契約書自体を訂正・追記する方法でも、更新契約に新たな特約を盛り込む方法でも構いませんが、法律上は書面で残すことが重要です。

契約変更にあたって不安がある場合、専門家（不動産業者や専門の弁護士等）に相談するとよいでしょう。

受任者の選定

入居中の方の場合、すでに緊急連絡先として登録している親族等がいればその人に依頼するのが自然です。

いない場合は新規契約時と同様、管理会社や地域団体の協力を仰ぎましょう。

高齢の入居者に近しい知人がいるなら、その方に受任者をお願いするケースもあります。

受任者を引き受ける側にとっても負担が伴う契約ですので、十分に趣旨を説明し納得してもらうことが大切です。

モデル契約条項導入後に準備しておくこと

モデル契約条項を締結しただけで安心せず、実際にその状況が発生したときに備えた準備もしておきましょう。

契約後にオーナー・入居者・受任者が行っておきたい取り組みをいくつか紹介します。

「残してほしい物リスト」の作成

入居者には、生前のうちに「万一の際に残しておいてほしい品物」をリストアップしてもらいます。

例えば写真アルバムや思い出の品、貴重品など、大切にしている物で特定の親族や知人に渡したいものがあれば、その品名・保管場所・渡したい相手先を明記します。

可能であれば対象の物にシールを貼るなど、後で判別しやすい工夫も有効です。

高齢の方には負担かもしれませんが、入居時や引越しの機会に声をかけて作成を手伝うと良いでしょう。

処理費用の取り決め

残置物処理に要した費用は、契約で定めた範囲で相続人等に償還請求することが想定されています。

室内の金銭や換価代金がある場合は、そこから費用を充当（控除）する整理です。

なお、供託は「返還すべき金銭を相続人等に返せない場合」の手当です。

連絡体制の確認

入居者が亡くなった際の連絡フローを整理しておきます。

通常は、入居者の死亡が判明した時点でオーナーまたは管理会社が解除事務受任者へ連絡し、受任者が代理権に基づき契約解除を行います。

次にオーナーが残置物処理受任者へ契約終了の事実を伝え、残置物処理の段取りに入ります。

さらに、入居者から事前に指定されている死亡時連絡先（親族や知人）にも速やかに訃報を通知します。

これらの手順を社内で共有し、誰がどのタイミングで動くかを決めておくと安心です。

特に管理会社が受任者を兼ねるケースでは、社内マニュアルを整備して対応漏れがないようにしましょう。

記録と証拠保全

実際に残置物を処理する際は、後日のトラブル防止のため処理内容を詳細に記録します。

受任者が部屋に立ち入る際にはオーナー立会いのもとで現況を確認し、貴重品や現金の有無を写真撮影・メモしておきます。

処分した品物や費用算出根拠も一覧表や報告書にまとめ、オーナー・受任者間で共有しましょう。

こうした書類は相続人が後から現れた場合の説明資料にもなります。

まとめ

「残置物の処理等に関するモデル契約条項」は、単身高齢者が亡くなった場合でも賃貸借契約の円滑な終了と残置物の適切処理を実現するための画期的な取り決めです。

オーナーにとって懸念の大きかった孤独死後の対応があらかじめ契約で定まることで、法的リスクと負担を大幅に減らす効果が期待できます。

実際、モデル契約条項を活用することで「空室期間の短縮」「残置物処理の簡便化」「心理的負担の軽減」など多くのメリットが報告されています。

一方、借主である高齢者にとっても、自身の死後の手続きを生前に決めておける安心感や、年齢を理由に入居を断られにくくなるといった利点があります。

まさにオーナー・入居者双方にメリットのある仕組みと言えます。

モデル契約条項は義務ではありませんが、高齢者の入居を前向きに検討するための頼れるツールです。

国もセミナー開催や情報提供を通じて普及に努めており、今後ますます現場での導入が進む見込みです。

超高齢社会が進展する中、賃貸住宅オーナー・管理会社としても本制度を正しく理解し、必要に応じて柔軟に活用していくことが重要でしょう。

当社でも、残置物処分の専門業者として、残置物の処理が発生した際にご相談いただけましたら、できるだけ速やかかつ丁寧に対応させていただきます。